Evaluation des troubles du voisinage

L’implantation de toute nouvelle construction impacte nécessairement son environnement et son voisinage et peut être la source de préjudices. Il s’agit donc de pouvoir déterminer une indemnité traduisant la perte de valeur vénale du bien immobilier impacté et venant réparer le préjudice subi caractérisé par un(des) trouble(s) de voisinage. La problématique est donc de traduire économiquement l’impact de ce préjudice immatériel car le principe admis par la jurisprudence est le suivant : « Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, il résulte que les juges du fond doivent rechercher si les nuisances, même en l’absence de toute infraction aux règlements, n’excèdent pas les inconvénients normaux de voisinage. » (Arrêt de la Cour de cassation, Civ. 3ème, 24 octobre 1990, n°88-19383). Aussi, le trouble occasionné par la construction d’un nouvel immeuble peut donner lieu à indemnisation si, et seulement si, il présente un caractère anormal et qu’il constitue donc une certaine gravité qui est appréciée par le juge.

Sommaire de la page

• a- Trouble de vue 
• b- Atteinte à l’intimité 
• c- Trouble de bruit 
• d- Illiquidité du capital 

Trouble de vue

Cour d’appel de Paris, 19ème ch. A, 28 mars 1995 : Il est désormais constant que « n’excèdent pas les inconvénients normaux du voisinage la perte de vue et d’ensoleillement résultant de l’implantation d’un bâtiment dès lors que ces troubles sont la conséquence inévitable de l’urbanisation progressive des communes situées dans les banlieues de grandes villes et particulièrement de Paris, et de la concentration des constructions ».

Cour d’appel de Nîmes, 4 décembre 2014 (RG n°13/04214) : Il est évident que la pression foncière conduit à une densification des constructions. Les vues créées sont dès lors inévitables. Toutefois, les juges ont relevé que « quoique les distances légales des vues droites sont respectées, la conception de l’immeuble, (…) crée une vue droite plongeante directe de tous les occupants sur les fonds des requérants et essentiellement dans leurs jardins à l’intérieur desquels plus aucune intimité ne subsiste (…) Certes, la proximité d’un immeuble collectif dans une zone urbaine importante ne peut en soi constituer un trouble anormal de voisinage. Cependant, le caractère massif de la construction, en face de constructions très modestes et de petite taille, et surtout les nuisances que provoquent cette proximité prégnante dans une zone pavillonnaire paisible, doivent être jugées excessives et anormales ».

Atteinte à l’intimité

Le trouble du voisinage pour atteinte à l’intimité est celui qui est lié à la vue que le voisin, du fait d’une nouvelle construction ou d’un aménagement particulier, peut exercer sur le fond de la victime. Même si les règles en la matière ont été respectées (s’agissant de la règlementation sur les vues), celui qui peut désormais observer son voisin, parfois même jusqu’à l’épier, peut être condamné sur le fondement des troubles anormaux de voisinage en raison de l’atteinte portée à son intimité et à sa vie privée.

Trouble de bruit

Découlant d’une nouvelle promiscuité éventuellement créée, un trouble de bruit peut être caractérisé dans certaines hypothèses. Cour de cassation, 2ème ch. Civ., 12 décembre 2013 (n°12-28.366) : s’agissant des troubles de voisinage découlant de nuisances sonores, la Haute cour retient que le trouble anormal de voisinage doit être effectivement caractérisé dans la décision, ainsi qu’elle le prononce : « la constatation objective d’un trouble pourvu qu’il présente une certaine permanence ou un caractère répétitif suffit à entraîner la responsabilité et à justifier la demande de réparation […] ».

Illiquidité du capital

Enfin, outre les troubles précédemment identifiés, une nouvelle construction ou un nouvel aménagement litigieux peut impacter la liquidité d’un bien immobilier. Dans le cas de figure d’une cession, il est probable que la durée moyenne de mise en vente soit beaucoup plus importante du fait de la proximité de cette nouvelle construction et aménagements empêchant le plus grand nombre d’acquéreurs potentiels de se positionner ou alors renforçant la négociation du prix de vente. Un trouble lié à l’illiquidité du capital peut dès lors être également identifié dans certaines hypothèses.

En résumé, il faut retenir qu’un trouble occasionné par la construction d’un nouvel immeuble peut donner lieu à l’indemnisation si, et seulement si, il présente un caractère anormal et qu’il constitue une certaine gravité. L’existence d’un trouble anormal du voisinage doit être caractérisée par une nuisance excessive et constituer un abus de droit. Ce n’est qu’après l’étude d’un ensemble de faits, que la traduction économique de tels troubles pourra être appréciée par l’expert immobilier sous la forme d’abattements à appliquer sur la valeur vénale du bien immobilier impacté.

Notre Cabinet FAVRE-REGUILLON Expertises est à votre écoute pour toute étude, au cas par cas, de l’incidence financière d’un trouble du voisinage sur un bien immobilier.

Le Cabinet FAVRE-REGUILLON Expertises, implanté sur Lyon, Annecy et Chambéry et ses experts en estimations immobilière, foncière et commerciale, intervient au niveau national. Fort d’une riche expérience des problématiques complexes en matière de valorisation de biens et droits réels immobiliers et disposant de plus d’une importante base de données de valeurs, nous assistons activement nos donneurs d’ordres particuliers, prescripteurs, professionnels et institutionnels en vue de définir valeurs vénale et locative.