Valorisation des parts sociales de SCI (ou comment évaluer une Société Civile Immobilière ?)
Le calcul de la valeur ou l’estimation des parts sociales de SCI en droit français (étude actualisée 12/2017).
La Cour de cassation a de longue date établi, et constamment rappelé (Civ. 1re, 2 déc. 2015, no 14-26.962), que « la valeur vénale des titres non cotés en bourse doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments dont l’ensemble permet d’obtenir une évaluation aussi proche que possible de celle qu’aurait entraîné le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel à la date à laquelle ces titres doivent être évalués ».
Une SCI est une société civile qui gère un patrimoine immobilier. Définition sommaire s’il en est.
Les différents types de SCI (Société Civile Immobilière)
Il existe différentes SCI pour lesquelles les modalités d’évaluation des parts dites sociales sont à adapter. Il sera ainsi distingué :
– les SCI d’attribution (CCH, art. L. 212-1) en premier lieu, dont les parts sociales donnent droit pour les associés à l’attribution d’une fraction d’immeubles construits ou acquis par la société. La valeur des parts correspond à celle des immeubles auxquels elles donnent droit. L’évaluation se résume donc à la valorisation des biens immobiliers, établie préférentiellement à dire d’experts de sorte à en sécuriser la valeur ;
– les SCCV, SCI de construction-vente, qui « sont des sociétés d’opération, une société étant créée pour chaque programme immobilier et prenant normalement fin à partir du moment où l’immeuble qui constitue son objet est construit ou vendu » (Douai, 23 sept. 2013). Leurs parts sont évaluées en tenant compte des spécificités des sociétés commerciales ;
– enfin, les SCI de gestion ou de location qui ont pour objet l’achat ou la construction d’immeubles pour la location à des tiers ou à des associés, ou encore la mise à disposition gracieuse au profit de ces derniers. Les parts sont valorisées comme les titres de société non cotées.
Parmi ces dernières, citons :
– les SCI qui ne sont productives ni de résultat ni même de revenu parce que détenant en capital des biens qui ne sont pas donnés en location (résidence principale ou secondaire des associés) ou leur seule nue-propriété. En pareil contexte, la valeur mathématique (ou patrimoniale) est prioritairement recherchée, ainsi que le préconise la jurisprudence (v. infra).
– a contrario, celles génératrices de revenus pour lesquelles la valeur patrimoniale sera également considérée, mais associée à d’autres approches prenant en compte la rentabilité. Leur objet, plus « profitable », nécessite de facto la tenue d’une comptabilité à jour, indispensable aux opérations de l’expert.
Les différentes méthodes d’estimation des parts sociales de SCI
Fonction du type de sociétés mais également des revenus que ces dernières génèrent, ou pas, il convient, en matière d’évaluation de parts sociales de SCI, de privilégier une approche plus qu’une autre.
♦ La valeur mathématique
Logique de patrimoine d’abord, avec la valeur mathématique (VM) (ou patrimoniale), par opposition à la valeur de rentabilité (VR) ou de productivité (VP) : elle est à privilégier pour les sociétés patrimoniales ou de « taille modeste » (Reims, 10 juin 2014, n°12/02548).
Ce point a été validé dans son principe dès 1982 par la Cour de cassation (Com. 1er févr. 1982, n°79-17.155) qui avait, à l’époque, considéré que cette méthode était la seule possible pour l’évaluation du capital foncier d’un groupement foncier agricole (GFA). Structure dont l’objet patrimonial est, en effet, pour le moins prééminent.
Cette valeur s’obtient par la somme des éléments de l’actif du bilan diminuée des éléments du passif réel (dettes à long, moyen et court terme) et des provisions.
La VM résulte donc de la valeur nécessairement actualisée, au jour de l’expertise, des actifs moins les dettes (Com. 16 sept. 2014, n°13-21.222) et sur la base de la valeur vénale actualisée à dire d’experts du (des) immeuble(s), issue de la mise en œuvre des méthodes traditionnelles d’évaluation immobilière (comparative, financière ou professionnelle dans le cas d’un bien monovalent, selon la définition donnée à l’art. R. 145-10 du code de commerce).
♦ La valeur de productivité
Puis il peut être considéré une approche reposant cette fois sur la rentabilité de la société pour définition de la valeur des parts sociales de SCI. Il s’agira, par conséquent, de définir sa valeur de productivité.
La méthode vise à capitaliser le résultat net que l’entreprise produit pour en définir la valeur ou, judiciairement exprimé, déterminer la valeur de l’actif par capitalisation des bénéfices (CAA Nancy, 18 oct. 2012, n°11NC01065). L’administration fiscale (Com. 16 sept. 2014, n°13-21.222) résume efficacement la méthode avec (valeur du titre) « V = R/i, R étant le résultat net par titre et i le taux de capitalisation ».
Le taux de capitalisation et donc de productivité est d’usage fondé sur le taux de rendement des obligations publiques garanties par l’État (ou emprunts d’État à long terme – obligations assimilables du Trésor, ou OAT, à 10 ans) complété d’une prime dite « de risque ».
Pour le choix de cette dernière – nonobstant toute nécessaire et complexe analyse expertale réalisée au cas par cas en fonction des actifs dont il est question –, les services fiscaux préconisent de retenir la moyenne observée sur une période centennale, qui est pour rappel de l’ordre de 5%.
Cette prime sera ensuite affinée en lui associant un coefficient de risque lié au secteur nous intéressant : l’immobilier. Il pourra être retenu dans une fourchette de 0,3 à 0,5, caractérisant un secteur à risque faible, toujours selon notre administration fiscale.
Cette approche n’est pas inconnue des experts en évaluations immobilières, coutumiers des méthodes par capitalisation (ou par le rendement) ainsi qu’explicitées par la charte de l’expertise en évaluation immobilière (CEEI, 5ème édition de mars 2017).
COMMENT VALORISER LES PARTS SOCIALES DE SCI ?
Les différents abattements en matière de parts sociales de SCI
Les parts de sociétés de personnes ne sont nullement « librement » cessibles, loin s’en faut.
La Cour de cassation rappelle cette problématique dans un arrêt daté du 16 février 2016 (n°14-23.301) : « Mais attendu qu’après avoir énoncé que les droits sur une indivision, tout comme les parts sociales détenues par l’associé d’une société civile immobilière, ont une valeur inférieure à la fraction qu’ils représentent sur la valeur totale du bien, l’arrêt retient que ces droits ne peuvent être évalués par fractionnement de la valeur de l’immeuble en fonction du nombre d’indivisaires et de la quote-part détenue par chacun d’eux ; qu’en cet état, la cour d’appel a pu retenir que la valeur des droits indivis devait être réduite par rapport à la valeur totale du bien ; que le moyen n’est pas fondé ».
Cette caractéristique justifie donc la mise en œuvre d’abattements dont l’importance découle de la multiplicité des facteurs en contraignant la cessibilité. Rappelons là, si besoin, l’évidente absence totale de marché pour l’acquisition de parts de sociétés civiles immobilières ! Les décotes sont donc diverses et souvent cumulatives. Et les décisions judiciaires d’en faire l’inventaire.
Nous pouvons néanmoins citer les abattements les plus courants, dont l’appréciation et la justification nécessitent l’intervention d’un expert spécialisé en valorisation des parts sociales de société civile immobilière (SCI) :
- Décote générale pour non-liquidité,
- Décote pour situation minoritaire,
- Décote liée aux contraintes juridiques ou contractuelles
Le Cabinet IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON, spécialiste en matière de valorisation des actifs immobiliers et des parts sociales des SCI (Société Civile Immobilière) est à votre disposition concernant toute problématique s’y rapportant.
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