Comment choisir le coefficient de commercialité du droit au bail ?

Le Cabinet FAVRE-REGUILLON Expertises est un acteur de référence au niveau national en matière de chiffrage des fonds de commerce et des droits au bail.

Notre Cabinet est l’auteur de nombreuses études de référence sur les baux commerciaux et du Traité d’évaluation des fonds de commerce, droit au bail et indemnités d’éviction (Le Moniteur, éditeur).

De plus, nous sommes l’éditeur de la base de données www.evaluation-fonds-de-commerce.fr, unique site proposant les barèmes actualisés d’évaluation des fonds de commerce, croisant plus de 5 millions de données.

Nous travaillons en lien direct ou via des prescripteurs (conseils, administrateurs de biens, etc.) avec locataires et propriétaires de murs commerciaux et ce, sur l’ensemble du territoire national.

Sommaire de la page

• a- Appréciation 
• b- Limites 

Les méthodes expertales de valorisation du droit au bail ont largement évolué au fil des décennies. Elles ont consisté, successivement, à multiplier le seul loyer par un coefficient donné[1] ; considérer l’économie annuelle de loyer réalisée par le preneur en multipliant celle-ci par un nombre d’années ; actualiser ladite économie avec un coefficient financier sur une période donnée puis enfin à associer un coefficient de commercialité, multiplicateur, à l’économie observée.

Les coefficients de commercialité actuellement employés pour valoriser le montant d’un droit au bail sur la base de l’économie de loyer ne sont plus financiers[2] : ils sont le reflet d’une commercialité propre à chaque cas d’espèce et le fruit d’une longue réflexion expertale qui lui a toujours associé la durée du bail.

Les coefficients multiplicateurs[3] dits de commercialité, retenus par la majorité des praticiens et des juridictions, compris entre 1 et 10[4] voire 12[5] pour des situations exceptionnelles, considèrent aussi bien la qualité de l’emplacement que la destination du bail. Deux points d’appréciation majeurs qui forment ainsi littéralement la commercialité[6] dont profite le local et par voie de conséquence au fonds qu’il accueille.

Des grilles de lecture, simplifiées, ont pu être reprises dans moult décisions judiciaires[7] :

• Ateliers et locaux industriels = 2,5[8] à 3[9],
• Situations médiocres ou mauvaises = 3,5 à 4[10],
• Bonnes situations = 4,5 à 5,5[11],
• Très bonnes situations = 6[12] à 7[13],
• Situations exceptionnelles = 7,5[14] à 8[15].

Appréciation

Le choix du juste coefficient de commercialité est souvent complexe tant les critères d’appréciation sont nombreux et relèvent à chaque fois de l’espèce particulière.

Les critères d’appréciation suivants peuvent toutefois être évoqués :

• La densité de la population. Ce point est évidemment en lien direct avec la commercialité du fonds et sa capacité à générer du chiffre d’affaires : bénéficie-t-il d’une zone de chalandise profitable ?
• La visibilité du local. Est-il visible, outre l’appréciation de sa surface pondérée et l’éventualité d’un local en angle ?
• L’apparence extérieure du local. Quel peut être l’apport, par exemple, d’une façade prestigieuse sur la commercialité ?
• Les aménagements urbains. Quelles sont les infrastructures publiques à proximité ayant un impact, le cas échéant, sur la commercialité du secteur (parking, stationnement aisé, espace public, etc.) ?
• La présence de locomotives commerciales. Des franchises, des enseignes de renom, des moyennes surfaces sont-elles présentes ?
• Les flux piétonnier et automobile existent-ils ? Sont-ils profitables au fonds de commerce ?

Fruit d’une intense pratique de la valorisation des droits au bail, des fonds de commerce et des évictions commerciales, notre Cabinet IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON propose la grille de lecture suivante du coefficient de commercialité[16]. Elle résulte également de la compilation de plus de deux cents décisions judiciaires rendues sur trois décennies.

Cette grille de lecture permet de caractériser le coefficient de commercialité sur la base de différents critères objectifs d’appréciation de la commercialité :

• Haute, lorsqu’il s’agit d’une situation recherchée voire privilégiée,
• Moyenne, quand la zone de chalandise est limitée au quartier,
• Médiocre, lorsque les carences en matière de commercialité sont importantes.

Limites

Le droit au bail peut revêtir une valeur importante, et ce quand bien même le différentiel de loyer est observé faible voire nul.

C’est le cas lorsque la commercialité est si recherchée que de nombreuses enseignes sont prêtes à surenchérir pour les meilleurs emplacements. La loi de l’offre et de la demande s’impose à tous et plus encore à l’expert évaluateur.

Le Cabinet FAVRE-REGUILLON Expertises, implanté sur Lyon, Annecy et Chambéry et ses experts en estimations immobilière, foncière et commerciale, intervient au niveau national.

Fort d’une riche expérience des problématiques complexes en matière de valorisation de biens et droits réels immobiliers et de la propriété commerciale et disposant de plus d’une importante base de données de valeurs, nous assistons activement nos donneurs d’ordres particuliers, prescripteurs, professionnels et institutionnels en vue de définir valeurs vénale et locative.

[1] Notamment évoqué dans « Droit des baux commerciaux », Jean-Pierre BLATTER, deuxième édition, 1996, p.213, édition Le Moniteur

[2] Cour d’appel de Versailles, 8 octobre 2019, n°18/05993

[3] Cour d’appel de Paris, 8 mars 2018, n°16/25446

[4] TGI de Paris, 23 mars 2017, n°14/11033 ; s’agissant là d’une belle situation « à Paris, dans le 8^ème arrondissement, au niveau du boulevard Malesherbes » justifiant l’emploi d’un coefficient porté à 10 au différentiel des valeurs locatives ; TGI de Toulouse, 22 mars 2005, n°02/00669, pour un « coefficient multiplicateur qui doit être choisi en fonction de la qualité de l’emplacement et de la nature des locaux, et varie en général de 4 à 10 » ; Également, TGI de Marseille, 2^ème chambre civile, n°08/05886, qui a pu aller jusqu’à valider un multiplicateur de 10, pour « des locaux bénéficiant d’un emplacement de premier ordre dans la zone décrite comme le ‘carré d’or’ de Marseille » mais toutefois « situés au deuxième étage d’un immeuble sans ascenseur » et « sans accès direct sur la rue » ; TGI de Versailles, 30 juin 2017, n°15/09195 qui évoque des coefficients compris « entre 3 et 10 » ; TGI de Pontoise, 18 juin 2012, n°08/02319, qui fait mention de « coefficients de capitalisation (qui) s’élèvent généralement entre 4 et 9 » ; Cour d’appel de Paris, 22 mars 2017, n°15/10377, retenant 9

[5] Citant des coefficients pouvant atteindre 12 : « Loi PINEL : impact sur la valeur du droit au bail du lissage de déplafonnement », étude commune à la Compagnie des experts immobiliers spécialistes en estimation de fonds de commerce, indemnités d’éviction et valeurs locatives près la Cour d’appel de Paris, AJDI, juin 2015, p.420 ; Maxima d’une fourchette évoquée comme comprise entre 4 et 12 par Cour d’appel de Paris, 20 mai 2020, n°18/19050, pour des boutiques de centre-ville

[6] « Valorisation du droit au bail : du coefficient de capitalisation à une grille de lecture contemporaine du coefficient de commercialité (revue de jurisprudence) », par Philippe FAVRE-REGUILLON, AJDI novembre 2018, p.763

[7] Cour d’appel de Versailles, 22 septembre 2015, n°13/04546 ; Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 12 octobre 2015, n°10/20219

[8] Cour d’appel de Paris, 7 mars 2018, n°16/14291, retenant un coefficient de 2 pour un local présent en « situation assez moyenne, au cœur d’un quartier très populaire (cité HLM) en cours de restructuration, peu recherché commercialement »

[9] Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 21 janvier 2014, n°12/06333. Le coefficient de « capitalisation » de 3 fut là retenu « au regard de la faible valeur commerciale des locaux, situés à l’écart des principaux sites d’activités de la commune » ; Cour d’appel de Paris, 24 mars 2010, n°08/06175

[10] Cour d’appel de Chambéry, 1^ère chambre, 14 mai 2019, n°17/02384, concernant « une activité de commerce en gros et en détail de fournitures, pièces détachées et accessoires pour automobiles et véhicules terrestres à moteur sous l’enseigne X » ; Cour d’appel de Paris, 25 septembre 2013, n°11/16435, concernant des « biens loués situés à l’écart de toute zone de passage » ; TGI de Paris, 18^ème ch. 2^ème section, 27 octobre 2016, n°14/08000, pour un atelier d’artiste à Paris ; TGI de Paris, 18^ème ch. 1^ère section, 4 juillet 2017, n°14/14983 ; TGI de Paris, 11 juillet 2013, n°08/13089, « le coefficient de 4 retenu par l’expert qui correspond à une situation médiocre est adapté à la qualité des lieux décrits » ; Cour d’appel de Versailles, 19 novembre 2009, n°08/03259, pour caractériser la commercialité d’une « voie à la commercialité inexistante et ne présentant pas d’intérêt pour l’activité » ; TGI de Paris, 13 septembre 2016, n°13/07691, pour des « locaux d’activités en secteur populaire à faible pouvoir d’achat » ; Cour d’appel de Paris, 17 septembre 2020, n°19/13385, « emplacement des lieux loués, correspondant à une localisation médiocre »

[11] Cour d’appel de Paris, 26 septembre 2012, n°10/22636, Pôle 05, ch. 03 : « Le choix d’un coefficient de 6 – au lieu de 5 proposé par l’expert et de 6,6 choisi par le tribunal – et qui correspond à une assez bonne voire bonne situation – est justifié par la bonne adaptation du commerce considéré dans un immeuble de caractère de très bonne construction et la bonne fréquentation de cette portion du boulevard par les piétons (…) » ; Cour d’appel de Paris, 7 mars 2012, n°07/02915 ; TGI de Marseille, 2 avril 2019, n°19/02611, retenant pour des bureaux un coefficient de 5,5 ; TGI de Paris, 11 septembre 2007, n°05/11212, retenant 5 pour « une voie secondaire d’un secteur de bonne commercialité » ; TGI de Paris, 12 novembre 2009, n°08/07058 ; Cour d’appel de Paris, 10 décembre 2014, n°12/23753, pour une commercialité qualifiée « d’assez bonne » ; Pour un coefficient de 5, Cour d’appel de Paris, 17 février 2010, n°08/15175, Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 4 juin 2020, n°19/00020 et Cour d’appel de Versailles, 22 septembre 2015, n°13/04546 concernant un fonds artisanal de peinture

[12] Cour d’appel de Paris, 1^er octobre 2014, n°12/20389 ; faisant état d’un coefficient de 6,5 pour « une situation de bon niveau de commercialité » ; Également, retenant un « coefficient de capitalisation » de 6,5, TGI de Paris, 27 novembre 2014, n°06/17607

[13] Cour d’appel de Paris, 11 septembre 2013, n°11/15476 ; TGI de Paris, 2 juillet 2015, n°12/05209 ; Cour d’appel de Paris, 7 mars 2012, n°07/02915

[14] TGI de Paris, 18 janvier 2018, n°13/17541 concernant un commerce d’informatique présent rue Montgallet ; Pour un multiplicateur de 7, concernant un garage automobile à l’enseigne connue, présent sur un axe passant, bien desservi et proche de La Défense

[15] TGI de Paris, 2 juin 2015, n°12/10812 ; Cour d’appel de Bastia, 8 juillet 2020, n°19/000681, retenant un coefficient de 9 ; Cour d’appel de Paris, 20 mai 2016, n°14/04076, retenant un coefficient de 8,5

[16] « Valorisation du droit au bail : du coefficient de capitalisation à une grille de lecture contemporaine du coefficient de commercialité » par Philippe FAVRE-REGUILLON, AJDI Dalloz, novembre 2018, p.763