ÉVALUATION DES PARTS SOCIALES DE SCI

Le Cabinet FAVRE-REGUILLON Expertises assiste ses donneurs d’ordres dans leurs problématiques d’évaluation des parts sociales de Société Civile Immobilière (SCI), dans des contextes amiables ou contentieux.

Notre cabinet, implanté à Lyon, Paris, Annecy et Chambéry intervient sur la France entière selon les méthodes d’évaluation des actifs immobiliers et normes définies par les instances nationales (Charte de l’expertise) et internationales (Red Book, Blue Book).

Nos prestations sont adaptées au cas par cas pour chacun de nos donneurs d’ordre(s), particulier, professionnel ou institutionnel.

L’évaluation des parts sociales d’une Société Civile Immobilière (SCI) est une étape cruciale, que ce soit lors d’une succession, d’une donation, d’une cession ou d’une sortie d’associé.

Contrairement à une idée reçue, la valeur des parts ne se résume pas à la simple quote-part de la valeur des immeubles.

Sommaire de la page

• 1- Méthode de l'Actif Net Réévalué (ANR) 
• a- Calcul de base 
• 2- Autres méthodes 
• 3- Décotes jurisprudentielles 
• 4-  

L’évaluation procède d’une approche expertale méthodique avec dans un 1er temps, l’évaluation des actifs immobiliers inscrits à l’actif du bilan, que seul peut réaliser un expert en évaluation immobilière formé, puis dans une seconde étape, l’évaluation à proprement parler des parts sociales de la société civile immobilière, en considération des abattements d’usage, couramment admis par la jurisprudence.

Méthode de l’Actif Net Réévalué (ANR)

La méthode de l’actif net réévalué est la méthode de référence utilisée par l’administration fiscale et les experts. Elle consiste à déterminer la valeur de l’actif de la société, d’en déduire les dettes, puis de diviser le résultat par le nombre de parts.

Calcul de base

1/ Estimation de l’actif immobilier : la valeur comptable (prix d’achat) est remplacée par la valeur vénale réelle (prix du marché au jour de l’évaluation) estimée par un expert de notre Cabinet FAVRE-REGUILLON EXPERTISES.

2/ Prise en compte du passif : il est déduit toutes les dettes de la SCI (emprunts bancaires restants, comptes courants d’associés créditeurs, impôts latents) appréciées au cas par cas.

3/ Puis il est mise en œuvre la formule suivante : Valeur d’une part = (Valeur vénale des immeubles + Trésorerie – Dettes) / Nombre total de parts de la SCI.

Attention aux Comptes Courants d’Associés (CCA) : Si un associé a prêté de l’argent à la SCI, ce montant est une dette pour la société. Lors d’une cession, la valeur des parts baisse, mais le cédant doit souvent se faire rembourser son CCA en parallèle.

Autres méthodes

Bien que moins fréquentes pour les SCI familiales, d’autres approches d’évaluation existent :

La méthode de la rentabilité : les revenus nets (loyers) sont capitalisés pour déterminer la valeur. Elle est privilégiée pour les SCI de rendement (bureaux, commerces). Cette approche nécessite de l’expert évaluateur la parfaite maîtrise des rouages de la propriété commerciale et des contraintes imposées par le Code de commerce dans la revalorisation des revenus de biens commerciaux, industriels ou encore qualifiés de monovalents.

La méthode des flux futurs (DCF) : plus complexe, elle se base sur la prévision des revenus sur plusieurs années.

Décotes jurisprudentielles

Détenir 10 % des parts d’une SCI ne revient pas à détenir 10 % d’un immeuble en direct et pour refléter l’illiquidité et les contraintes juridiques propres à la détention d’actifs immobiliers via une société, il est appliqué des décotes :

• Décote pour manque de liquidité (ex : 10 % à 20 %) : il est plus difficile de vendre des parts sociales qu’un immeuble entier.

• Décote pour minorité (ex : 5 % à 15 %) : un associé minoritaire n’a pas le contrôle des décisions (travaux, vente, dividendes), ce qui réduit possiblement la valeur de ses parts.

• Décote pour occupation : si l’immeuble est loué ou occupé gratuitement par un associé, sa valeur vénale brute est souvent minorée.

ÉVALUATION DES PARTS SOCIALES DE SCI : ANALYSE PRATIQUE D’UNE DÉCENNIE DE DÉCISIONS JUDICIAIRES (AJDI)

Notre Cabinet est l’auteur d’une étude de référence sur la valorisation des parts sociales de SCI et l’appréciation des différentes décotes admises par la jurisprudence. Voir la page

Le Cabinet FAVRE-REGUILLON Expertises est ses experts reconnus au niveau national interviennent sur les problématiques liées aux évaluations de parts sociales de SCI, sur l’ensemble du territoire Français, métropolitain et Outre-mer (Martinique, Guadeloupe, Mayotte, Guyane, Nouvelle-Calédonie et Polynésie).

DEMANDE DE DEVIS