EVALUATION DES SERVITUDES DE PASSAGE

Notre Cabinet FAVRE-REGUILLON Expertises, auteur d’études de référence sur l’évaluation des servitudes de passage, intervient sur l’ensemble du territoire national : soit lors de missions d’expertises avec déplacement, soit sur la base de pièces probantes communiquées par nos donneurs d’ordres.

Nos devis, adressés sous 24 heures, sont adaptés pour les particuliers, les professionnels ou les donneurs d’ordres institutionnels.

L’article 682 du Code civil énonce que :

« Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle, ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner ».

Sommaire de la page

• 1- Evaluer une servitude de passage 
• 1- L'enclave 
• 2- Le dommage 
• 3- L'indemnité 

Evaluer une servitude de passage

La valorisation d’une servitude de passage s’effectue en considération de l’enclave du fonds dominant, du dommage occasionné au fonds servant et bien sur, en découlant, de l’indemnité due. L’appréciation de ces différents critères est nécessairement réalisée par un expert formé à la matière, en application de l’article 682 du Code civil.

Le fonds dominant est la propriété qui profite de la servitude. De fait, il a un droit sur le terrain voisin. Le fonds servant est la propriété qui elle, subit la servitude. De fait, il doit supporter la charge ou la contrainte du passage ainsi crée. La servitude est une question de parcellaire et non pas de personnes : si une cession est réalisée, la servitude perdure, elle est attachée au bien, pas à son propriétaire propriétaire et ne doit donc pas être confondue avec le droit d’usage.

L’enclave

La notion d’enclave est examinée en premier lieu et le juge du fond dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier selon l’état des lieux, si le fonds est, ou pas, enclavé (Civ. 3ème, 5 mars 1974). Dans des contextes amiables, les experts de notre Cabinet FAVRE-REGUILLON EXPERTISES apprécie l’enclave de façon raisonnée, de sorte à fixer au mieux l’importance du parcellaire et du préjudice.

Le dommage

La notion de dommage est précisée notamment par différentes décisions judiciaires, à savoir que « le principe d’une indemnité est du dès lors qu’une servitude de passage, même légale, est accordée sur un fonds puisque le fait de grever un fonds d’un droit réel constitue, en soi, un dommage constitutif d’une atteinte au droit de propriété » (CA Montpellier, 7 novembre 2013, n°11/07592).

Peu importe qu’il s’agisse d’un fonds propriété d’une personne morale ou physique (Civ. 3ème, 20 janvier 2010, n° 08-12266 08-21208).

L’indemnité

Enfin, vient la notion d’indemnité appréciée par l’expert de notre Cabinet FAVRE-REGUILLON EXPERTISE au vu du « seul dommage occasionné au fonds servant » (Civ. 3ème, 1er octobre 1997, n°95-10-277).

L’indemnité due au titre de l’établissement d’une servitude de passage se définie en fonction de la dépréciation du terrain et du fait qu’il se trouve désormais grevé d’un droit réel mais également en tenant compte des éventuels dommages matériels et divers troubles et nuisances causées (CA Aix en Provence, 29 janvier 2013, n°09/22147).

Le principe posé par l’article 682 du Code civil n’est aucunement celui de la gratuité de la servitude légale de passage, comme cela peut être le cas en matière de servitude d’utilité publique, mais bien celui d’une indemnité proportionnée au dommage causé (CA Douai, 28 janvier 2016, n°14/05603) au fonds servant.

La valorisation ou estimation d’une servitude de passage ou de toute autre servitude constitutive de droit réel immobilier est un exercice complexe : l’intervention d’un expert immobilier du Cabinet FAVRE-REGUILLON EXPERTISES est nécessaire et permet, dans tous les cas de figure, d’économiser temps, énergie mais aussi argent en d’inutiles contentieux.

Notre Cabinet FAVRE-REGUILLON EXPERTISES et ses experts immobiliers spécialisés dans l’estimation raisonnée des servitudes de passage a, au fil des missions confiées, pu élaborer une grille de mesure des diverses indemnités, principale et accessoires dues.

EVALUER LES SERVITUDES DE PASSAGE

Extrait : L’origine des servitudes est aussi ancienne que celle de la propriété. Fort logiquement, il ne saurait en être autrement du sujet de l’approche estimative de l’indemnité due en cas de création de servitude dite « de passage ». Pour autant, seuls les apports jurisprudentiels viennent préciser utilement les possibles valorisations aussi bien de la perte de jouissance de l’assiette foncière (qu’il s’agisse de la création d’une voie de passage intégrant ses réseaux ou de la seule réalisation ou extension de ces derniers), que de l’ensemble des coûts annexes. Voir la page

Le Cabinet FAVRE-REGUILLON EXPERTISES, spécialiste des problématiques de valorisation de droits réels immobiliers dus en contexte d’établissement de servitude de passage, de servitude de passage de réseaux, de servitude de tréfonds, d’impact de l’établissement de servitude publique, d’évaluations complexes, se tient à votre entière disposition pour tout devis ou demande de renseignement.

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