Effet terrasse : de combien une terrasse commerciale augmente-t-elle le loyer d’un bail commercial ?

Par Philippe Favre-Réguillon, expert en estimations immobilières & commerciales et Mathieu Hercberg — Publié dans la Revue AJDI DALLOZ, Juin 2022

Une terrasse installée devant un café, un bar, un hôtel ou un restaurant n’est pas un simple agrément pour la clientèle : c’est aussi, depuis longtemps, un élément que les juges prennent en compte pour augmenter le loyer commercial lors du renouvellement ou de la révision d’un bail. Ce phénomène, connu des professionnels sous le nom d’« effet terrasse », a été précisé par un arrêt remarqué de la Cour de cassation du 13 octobre 2021 (Civ. 3e, n° 20-12.901). Cette page en résume les principaux enseignements, à partir d’une étude publiée en juin 2022 dans la revue AJDI par Philippe Favre-Réguillon et Mathieu Hercberg, experts évaluateurs près les cours d’appel.

Qu’est-ce que l’« effet terrasse » ?

L’« effet terrasse » désigne la majoration de la valeur locative d’un commerce (et donc du loyer applicable) lorsque celui-ci dispose d’une terrasse. L’idée est simple : une terrasse augmente la surface de vente utile, l’attractivité et, en général, le chiffre d’affaires d’un café, d’un bar ou d’un restaurant. Les tribunaux estiment donc, de longue date, que cet avantage économique doit se refléter dans le calcul du loyer, sous la forme d’un pourcentage d’augmentation appliqué à la valeur locative de base du local.

Terrasse ouverte, terrasse fermée, terrasse estivale, contre-terrasse : de quoi parle-t-on ?

Une terrasse correspond à l’occupation commerciale privative du domaine public (trottoir, place, voie piétonne) devant la façade d’un commerce, sur laquelle sont installés tables, chaises et parfois des équipements de restauration. Plusieurs catégories coexistent :

• Terrasse ouverte : non close, réservée aux commerçants pour y accueillir leur clientèle.
• Terrasse fermée : occupation close et couverte du domaine public (structure largement vitrée et démontable), réservée notamment aux cafés, restaurants, glaciers et salons de thé.
• Terrasse estivale : extension saisonnière sur trottoir, place ou voie piétonne, installée pour une durée limitée.
• Contre-terrasse : terrasse séparée de la façade du commerce par un trottoir ou une voie de circulation.

Le « droit de terrasse » est à distinguer du « droit d’étalage » (présentation de marchandises), qui ne crée pas de places assises pour la clientèle et ne justifie, lui, aucune majoration.

Une terrasse est installée sur le domaine public, pas dans le bail

Point essentiel pour comprendre le sujet : une terrasse repose presque toujours sur le domaine public (le trottoir, la place publique), et non sur les murs loués au titre du bail commercial. Son exploitation suppose une autorisation municipale (permis de stationnement ou permission de voirie), personnelle, précaire et révocable à tout moment, et soumise au paiement d’une redevance à la commune. Juridiquement, la terrasse et le droit d’occuper le domaine public ne font donc pas partie du fonds de commerce ni de l’assiette du bail.

Le montant de ces redevances varie fortement d’une ville à l’autre, ce qui explique en partie les écarts observés dans les décisions de justice. Quelques exemples (tarifs 2021, hors exonérations covid) :

Pourquoi et comment la terrasse fait-elle grimper la valeur locative ?

La majoration de loyer pour effet terrasse s’appuie sur les textes qui régissent la fixation de la valeur locative des baux commerciaux (articles L. 145-33 et R. 145-2 à R. 145-8 du code de commerce), et notamment sur deux notions : les caractéristiques propres au local (article R. 145-3), qui incluent « la commodité de son accès », et les facteurs locaux de commercialité (article R. 145-6), qui permettent de tenir compte de l’attrait particulier de l’emplacement. C’est sur ce fondement que de nombreuses décisions ont validé une majoration au titre de « l’exercice de l’activité avec droit d’usage d’une terrasse ».

La pratique n’est toutefois pas uniforme sur tout le territoire. Elle est quasi systématique à Paris intra-muros, mais beaucoup plus discutée en région, où de nombreux tribunaux refusent la majoration en avançant plusieurs arguments : la terrasse se trouve hors de l’assiette du bail, son occupation reste précaire et révocable à tout moment, une redevance est déjà payée à la commune, ou encore la terrasse ne constitue pas un élément du fonds de commerce.

Les critères que retiennent les tribunaux pour fixer le taux de majoration

Lorsque la majoration est retenue, son taux dépend d’une appréciation « au cas par cas » fondée sur plusieurs critères, matériels comme juridiques :

• le nombre de places assises en extérieur, rapporté au nombre total de places (le critère le plus fréquemment cité) ;
• la surface de la terrasse, notamment lorsqu’elle est importante par rapport à la surface du local loué ;
• la visibilité et l’attractivité de la terrasse pour la clientèle (vitrine, exposition, configuration) ;
• les conditions d’exploitation : terrasse couverte ou non, chauffée ou non, exploitable toute l’année ou seulement à la belle saison ;
• la destination du commerce (bar, café, restaurant, hôtel, salon de thé…), certaines activités profitant davantage d’une terrasse ;
• la durée d’autorisation (annuelle, saisonnière ou seulement l’été) ;
• le montant de la redevance versée à la commune, rarement pris en compte alors qu’il devrait, selon les auteurs, peser sur l’appréciation de la majoration.

En revanche, les juges rappellent régulièrement qu’il n’y a pas lieu de pondérer (réduire artificiellement) la surface de terrasse dans les calculs : dès lors qu’elle est prise en compte, elle l’est pour sa surface réelle.

Combien représente la majoration en pratique ? Les chiffres clés

Les auteurs de l’étude ont analysé 88 décisions de justice ayant appliqué une majoration de loyer au titre du droit de terrasse. Les résultats statistiques donnent une idée concrète de l’ordre de grandeur généralement retenu par les tribunaux :

Autrement dit, dans la moitié des décisions étudiées, la majoration se situe entre 3 % et 7 %, et dans les deux tiers des cas entre 3 % et 7 % très précisément ; seule une décision sur dix consacre une majoration strictement supérieure à 10 %. Un autre indicateur, le « prix à la place » extérieure (majoration de loyer rapportée au nombre de places en terrasse), est lui aussi relativement homogène : 83 % des décisions le valorisent à moins de 200 € par place, et 60 % entre 100 et 150 €. Les auteurs relèvent enfin une corrélation positive entre ce prix à la place et la valeur locative du local (coefficient de détermination de 64 %) : plus l’emplacement est recherché commercialement, plus le coût de la place de terrasse est élevé, ce qui confirme un fort effet de régionalisme.

L’arrêt de la Cour de cassation du 13 octobre 2021 (n° 20-12.901) : ce qu’il faut en retenir

Cet arrêt, très commenté, a censuré une décision de la cour d’appel de Besançon (11 septembre 2019) et renvoyé l’affaire devant une cour de renvoi. Il invite les juges du fond à examiner attentivement si l’extension d’une terrasse sur le domaine public, en cours de bail, peut constituer une « modification notable des facteurs locaux de commercialité » — c’est-à-dire un changement suffisamment important pour justifier un déplafonnement du loyer lors du renouvellement (le loyer étant alors fixé à sa pleine valeur locative de marché, et non plus selon la règle du plafonnement légal). La Cour de cassation rappelle par ailleurs, dans la même décision, que l’existence même d’une terrasse s’apprécie pécuniairement, de longue date, à travers l’effet terrasse.

Selon les auteurs de l’étude, cet arrêt n’est pas véritablement novateur : il ne fait que rappeler la nécessité d’un examen exhaustif de l’ensemble des critères d’appréciation du loyer de renouvellement, au cas par cas.

Terrasse et déplafonnement du loyer : un sujet à part

Au-delà de la simple majoration de valeur locative, la création ou l’extension notable d’une terrasse en cours de bail peut, dans certains cas, être invoquée comme motif de déplafonnement du loyer lors du renouvellement. Les décisions sont partagées : plusieurs juridictions refusent le déplafonnement (la terrasse restant hors de l’assiette du bail et l’occupation demeurant précaire), tandis que d’autres l’ont admis lorsque l’aménagement urbain avait notablement et durablement amélioré la commercialité du local — par exemple une promenade en bord de mer élargissant significativement la capacité d’accueil en terrasse, ou une semi-piétonnisation de rue.

Vers une méthode plus objective : les critères chiffrés proposés par les auteurs

Pour sortir d’une appréciation trop subjective, les auteurs proposent d’objectiver le raisonnement à l’aide de trois ratios, à croiser avec des critères plus qualitatifs :

• Critère 1 — nombre de places sur le domaine public rapporté au nombre total de places exploitées (intérieures + extérieures).
• Critère 2 — montant de la redevance versée à la commune rapporté à la valeur locative du local.
• Critère 3 — surface occupée sur le domaine public rapportée à la surface totale exploitée.

À ces critères mathématiques s’ajoutent des critères plus qualitatifs mais tout aussi déterminants : la destination contractuelle du local, la configuration de la terrasse (ouverte, fermée, mixte, déportée…), le flux de chalandise, l’ensoleillement et la durée d’exploitation. Les auteurs recommandent enfin un garde-fou pratique : le coût locatif total de la terrasse (redevance et majoration cumulées, ramenées au m²) devrait toujours rester inférieur à la valeur locative des locaux eux-mêmes en zone 1.

Ce qu’il faut retenir : conseils pratiques

• Pour un commerçant (café, bar, restaurant, hôtel) : l’installation ou l’agrandissement d’une terrasse peut, à terme, se traduire par une hausse du loyer commercial lors du renouvellement ou de la révision du bail. Il est utile de documenter le chiffre d’affaires réalisé en terrasse et le montant de la redevance versée à la mairie, éléments qui pourront servir à discuter le taux de majoration.
• Pour un bailleur ou son conseil : la majoration pour effet terrasse n’est pas automatique et doit être justifiée par des éléments factuels et des comparables pertinents (nombre de places, visibilité, surface, montant de la redevance). Une position purement systématique est régulièrement écartée par les juridictions, notamment en dehors de Paris.

Cette page constitue un résumé pédagogique à visée informative. Elle ne remplace pas une analyse juridique individualisée : pour toute décision relative à un bail commercial, il est recommandé de consulter un avocat spécialisé ou un expert évaluateur près les cours d’appel.

Questions fréquentes sur l’effet terrasse

Une terrasse fait-elle partie du bail commercial ?

Non, en principe. Une terrasse est presque toujours installée sur le domaine public (trottoir, place) et non sur l’assiette du bail. Son exploitation dépend d’une autorisation municipale distincte, précaire et révocable, ce qui n’empêche pas les tribunaux de la prendre en compte pour majorer la valeur locative du commerce (l’« effet terrasse »).

De combien une terrasse peut-elle augmenter le loyer commercial ?

D’après l’étude statistique portant sur 88 décisions de justice, la majoration se situe le plus souvent entre 3 % et 7 %, avec une médiane à 5 %. Des majorations plus élevées, jusqu’à 30 %, ont pu être retenues dans des cas exceptionnels, notamment lorsque la terrasse représente une part très importante de la surface d’exploitation.

La création d’une terrasse en cours de bail peut-elle entraîner un déplafonnement du loyer ?

C’est possible, mais non systématique : les juges examinent si l’extension de la terrasse constitue une « modification notable des facteurs locaux de commercialité ». La jurisprudence est partagée, avec une majorité de décisions plutôt réticentes au déplafonnement sur ce seul motif.

Qui décide du taux de majoration applicable ?

Le juge du fond apprécie souverainement, au cas par cas, en s’appuyant le plus souvent sur les conclusions d’un expert évaluateur chargé d’analyser les caractéristiques de la terrasse et des décisions comparables.

Source de cette synthèse

Philippe Favre-Réguillon et Mathieu Hercberg, « Droit de terrasse (effet terrasse) et majoration de la valeur locative — Réflexion sur l’arrêt Civ. 3e, 13 octobre 2021, n° 20-12.901 », AJDI, juin 2022, p. 411 à 424.

Synthèse : Synthese-Effet-terrasse-majoration-valeur-locative-commerce-favre-reguillon-philippe