Evaluation immobilière en cas d’expropriation

Le Cabinet IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON intervient aux cotés des particuliers ainsi que des personnes morales (sociétés, SCI) en matière d’expertise ou de contre-expertise des biens immobiliers et fonciers faisant l’objet d’une procédure d’expropriation. Notre Cabinet, fort de la connaissance des rouages des procédures judiciaires mais également de la maîtrise des méthodes d’évaluation, défend ainsi annuellement de nombreuses affaires dans ce domaine précis.

Sommaire de la page

• a- ♦ Introduction 
• 1- Les méthodes d'évaluation employées en matière d'expropriation 
• a- ♦ Méthode d'évaluation par comparaison 
• b- ♦ Méthode d'évaluation par le revenu 
• c- ♦ Méthode d'évaluation par "compte à rebours" ou "budget promoteur" 
• d- ♦ Autres méthodes d'évaluation 

Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation (Art. L.321-1 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique)

♦ Introduction

En matière d’expropriation les indemnités sont nécessairement destinées à réparer un préjudice (art. L.321-1 Code de l’expropriation).

Le préjudice est calculé en fonction de la valeur des biens : immeubles bâtis ou non bâtis, ou meubles incorporels tels que fonds de commerce, droit au bail, etc., dont le propriétaire est dépossédé. Cela constitue l’indemnité principale à laquelle sont associées de possibles indemnités accessoires, dont l’indemnité de remploi.

Il en est de même en cas d’exercice d’un droit de préemption ou de délaissement (DIA) de bien(s) soumis à un droit de préemption. En cas de contentieux, la juridiction a la charge de fixer la valeur vénale du ou des bien(s), le cas échéant à l’exclusion de toute indemnité accessoire.

Les méthodes d’évaluation employées en matière d’expropriation

Le principe premier est la totale liberté du juge du fond, lorsqu’il est saisi. La loi ne préconise aucune méthode plus qu’une autre et la Cour de cassation s’interdit tout contrôle.

♦ Méthode d’évaluation par comparaison

La méthode « par comparaison » est la méthode la plus courante. Peut être parce que celle-ci est la plus simple à mettre en œuvre. Elle est la méthode privilégiée des services de l’état saisis en matière d’évaluation des biens (Direction de l’immobilier de l’Etat, ex. France Domaine).

Cette méthode consiste à identifier des termes de comparaison semblables dont les valeurs sont ramenées à une unité de mesure qui sera elle même rapprochée de la surface du bien objet de l’expropriation. Cette méthode est fréquemment rejetée notamment par la Cour de cassation au motif que les comparables ne le sont pas parfaitement (3ème Civ. 14 décembre 2017, n°16-20.150 ; CA Aix en Provence, 16 avril 2002, n° JurisData : 2002/184932).

♦ Méthode d’évaluation par le revenu

Selon la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, « Les méthodes par le revenu comprennent deux approches principales : la capitalisation et l’actualisation. Ces méthodes consistent à prendre pour base soit un revenu constaté ou existant, soit un revenu théorique ou potentiel (loyer de marché ou valeur locative de marché), soit les deux, puis à utiliser des taux de rendement, de capitalisation ou des taux d’actualisation (valeur actuelle d’une série de flux sur une période donnée) ».

Il est souvent privilégiée la méthode « par capitalisation ». La méthode financière reposant sur l’actualisation d’un flux de revenus, également dénommée Cash-Flow, est plus difficilement appréhendable et souvent conditionnée par l’emploi de variables toujours critiquables (choix du taux d’actualisation, de la durée, etc.).

♦ Méthode d’évaluation par « compte à rebours » ou « budget promoteur »

Le juge peut privilégier la méthode dite du « compte à rebours » également dénommée « méthode du budget promoteur » ou simplement « méthode promoteur » (ou « méthode lotisseur » dans un contexte d’aménagement par voie de permis d’aménager ou de zone d’aménagement concerté – ZAC).

Cette méthode permet de déterminer la valeur d’un terrain d’assiette susceptible d’accueillir la réalisation d’un immeuble de logements ou de toute autre destination (activités, bureaux, logistique, etc.) ou un projet d’aménagement. En pareil cas, la valeur des droits à construire l’emportent sur la valeur des éventuels biens bâtis déjà existants.

C’est, par exemple, le cas d’un terrain qui devient constructible ou d’une friche industrielle qui peut désormais accueillir des immeubles d’habitation. Ou encore d’une petite maison de ville qui offre, soudainement et par le fait d’une modification du document d’urbanisme (PLU – plan local d’urbanisme), la possibilité d’être remplacée par un immeuble.

DECOUVRIR LA METHODE PROMOTEUR

Contrairement à l’idée reçue encore largement répandue par nombre d’expropriants et leurs conseils, le juge du fond ne se contente pas, en pareil cas, de la seule approche « comparative » mais fait de plus en plus souvent emploi de la méthode « à rebours ». Ce point a d’ailleurs été consacré par Cour de cassation. Il y est même obligé dans sa mission d’allocation des indemnités devant couvrir l’intégralité du préjudice, lequel devient « certain » lorsque la véracité des droits à construire ainsi que leur valorisation est effective par la production d’un permis de construire, d’un certificat d’urbanisme opérationnel, d’une faisabilité d’architecte ou encore, d’un rapport d’expertise d’expert judiciaire en ingénierie foncière dûment compétent en la matière.

DEMANDE DE CONTACT

Par un arrêt de la Cour d’appel de Montpellier, daté de 2010 (CA Montpellier, 13 juillet 2010, RG n°05/00045), la décision de retenir l’emploi de la méthode du « compte à rebours » en cas de valorisation se révélant impossible par comparaison fut alors identifiée par certains auteurs comme étant une position novatrice de la part d’une chambre des expropriations.

Cette cour de renvoi, saisie après que la Cour de cassation (3ème civ. 12 octobre 2005, n°04-70.126) eut cassé un précédent arrêt (CA Aix-en-Provence, 24 mai 2004), confirmait la position initialement retenue et précisait alors que :

« La méthode dite « promoteur » citée par l’exproprié avec prise en compte du prix de commercialisation envisagé moins frais d’aménagement (…) est une indication et qu’il convient de prendre en compte une moyenne entre toutes ces références (…) » (Cour de cassation, 3ème Civ. 12 octobre 2005, n°04-70.126)

De nombreuses décisions judiciaires en ce sens étaient déjà recensées concernant le bien fondé de l’emploi de la méthode dite du « compte à rebours », et notamment quand les termes de comparaison sont jugés comme n’étant pas appropriés (CA Aix en Provence, 16 avril 2002, n° JurisData : 2002/184932 ; CA Versailles, 11 mars 2008, n°07/04253 ; CA Rennes, 7 septembre 2010, n°09/04841 ; 3ème civ. 27 mars 2012, n°11-13438, décision attaquée CA Aix en Provence, 6 janvier 2011 ; CA Douai, 19 mai 2016, n°15/00106 ; TGI Lyon, 20 novembre 2017, RG n°17-00035).

LA METHODE DU COMPTE A REBOURS : PLAIDOYER POUR UN EMPLOI APPROPRIE, RAISONNE ET DECOMPLEXE DE LA METHODE D'EVALUATION PAR LE COMPTE A REBOURS (OU BUDGET PROMOTEUR). REVUE PRATIQUE DE JURISPRUDENCE (ANNALES DES LOYERS)

Extrait : (…) « Pour autant, les méthodes à rebours, qu’elles soient désignées comme de la charge foncière, du budget ou encore du bilan promoteur, voire lotisseur s’il s’agit d’aménagement ou encore de la mal nommée sinon le plus souvent inachevée approche de la récupération foncière, ne sont qu’une pratique courante de la part de l’ensemble des acteurs du secteur immobilier qui en font usage quotidiennement ! Il ne saurait, de toute évidence, en être autrement du monde judiciaire ». Par Ph. FAVRE-REGUILLON, Chartered Surveyors MRICS, REV by TEGoVA, Expert près la Cour d’appel de Lyon et V. MOREL, Avocate au Barreau de Lyon, Les Annales des Loyers, Edilaix, Octobre 2018. Voir la page

♦ Autres méthodes d’évaluation

• Pour l’évaluation des fonds de commerce : il peut être fait emploi, soit de la méthode des barèmes professionnels malheureusement souvent observés généralistes et imprécis, lesquels devront faire l’objet de l’appréciation ad hoc d’un expert immobilier spécialisé en matière d’évaluation de ce type de droit meuble incorporel (articles L.141-5 et L.142-2 du Code de commerce), soit de la méthode dite par l’Excédent Brut d’Exploitation (EBE), éventuellement retraité. Les deux approches sont souvent mises en œuvre et permettent in fine de déterminer une valeur tenant compte, et de la capacité productive du fonds, et de sa capacité à générer du profit.

• Pour l’évaluation des droits au bail : il est fait emploi, prioritairement, de la méthode dite du « différentiel de loyer » (droit au bail) qui consiste à multiplier l’économie de loyer réalisée par le preneur par un multiplicateur désormais dénommé « coefficient de commercialité ». La méthode par comparaison est également quelquefois employée, souvent en renfort car là encore, les vrais comparables restent rares. Des méthodes obsolètes, et de surcroit totalement erronées sur le plan économique, visant à définir le montant du droit au bail par rapport au delta de valeur observé entre les biens loués et les biens libres sont désormais rejetées par l’ensemble des juridictions.

EN SAVOIR PLUS

Notre Cabinet IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON, fort des ses nombreux experts hautement qualifiés, est à même de vous assister dans toute procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique sur la valorisation de votre patrimoine et ce, grâce à l’emploi des méthodes les plus adaptées, au cas par cas.