BAUX COMMERCIAUX ET VALEURS LOCATIVES
Le Cabinet FAVRE-REGUILLON Expertises est votre acteur de référence au niveau national en matière d’évaluation des baux commerciaux et de la propriété commerciale : valeurs locatives, indemnités d’éviction, fonds de commerce, droit au bail, indemnité d’occupation, etc.
Grâce à une Base de loyers© forte de milliers de références de valeurs locatives de marché, de renouvellements amiables et de fixations judiciaires, nous sommes missionnés sur l’ensemble du territoire aussi bien par des conseils (avocats, notaires, régies, acteurs institutionnels, liquidateurs et administrateurs judiciaires, etc.) que directement par les locataires et les propriétaires de murs commerciaux.
Notre Cabinet publie chaque année l’Observatoire des loyers commerciaux judiciaires et des évictions commerciales dans les colonnes de l’AJDI, Dalloz (spécial Baux commerciaux) et est l’auteur du Guide d’évaluation des baux commerciaux et de la propriété commerciale et du Traité d’évaluation des fonds de commerce, droit au bail et indemnités d’éviction (Le Moniteur, éditeur).
Sommaire de la page
- 1- Valeur locative des baux commerciaux
- 2- Valeur locative des boutiques
- 3- Valeur locative des terrains, des hôtels et des bureaux
- 4- Valeur locative des résidences-services
Valeur locative des baux commerciaux
L’approche de la valeur locative de renouvellement, en matière de baux commerciaux, est fonction du type de bien :
- Boutiques (art. L. 145-33 et 34, et R. 145-3 à 8, Code com.),
- Terrains (art. L. 145-36 et R. 145-9, Code com.),
- Biens construits en vue d’une seule utilisation ou dits « monovalents » (art. L. 145-36 et R. 145-10, Code com.),
- Bureaux (art. L. 145-36 et R. 145-11, Code com.).
Chaque type de bien est concerné par des dispositions particulières du Code de commerce et le loyer de renouvellement est, ou pas, déplafonné de droit au moment du renouvellement du bail commercial.
Valeur locative des boutiques
Les articles L. 145-33 et L. 145-34, Code com. pris en application des articles R. 145-3 à 8 du Code de commerce réglementent la valeur locative de renouvellement des baux commerciaux (ou valeur locative statutaire), concernant le plus souvent les boutiques de centre-ville mais également l’ensemble des murs pris à bail commercial (entrepôts, locaux de fabrication, logistique, etc.) qui ne sont pas expressément visés par l’article L. 145-36 pris en application des articles R. 145-9 à 11, Code com. (v. infra).
La valeur locative statutaire s’établit à partir d’une surface utile pondérée (R. 145-7, Code com.) dont la détermination nécessite la prise en compte de multiples paramètres que seul un expert dûment formé est à même d’apprécier.
Surface utile pondérée des boutiques
Valeur locative des terrains, des hôtels et des bureaux
Les articles L. 145-36 et R. 145-9, 10 et 11 du Code de commerce précisent les modes de valorisation locative des terrains nus, des locaux construits en vue d’une seule utilisation ou qualifiés de monovalents (hôtels, résidences para-hôtelières, cliniques, EHPAD, etc.) et des bureaux.
Les méthodes d’évaluation sont alors propres à chaque cas d’espèce : comparatives, financières ou fonction du résultat normatif de l’exploitation (méthode dite hôtelière).
Différentes valeurs locatives Code de commerce
Valeur locative des résidences-services
La valorisation locative des fonds de résidence-étudiants, de résidence de tourisme et plus globalement de résidence-services, concerne des actifs immobiliers relativement récents.
Il n’existe pas, pour l’heure (outre celle donnée à l’article D. 321-1, Code de tourisme) de définition légale et cette catégorie de biens immobiliers qui regroupe également les résidences médicalisées, seniors, hôtelières, de tourisme ou encore para-hôtelières.
La méthode hôtelière adaptée avec la prise en compte par notre Cabinet du prix normatif, d’un taux d’occupation ad hoc puis d’un taux d’effort spécifique, est privilégiée en matière d’évaluation du loyer de renouvellement des résidences-services.
En matière de chiffrage d’indemnités d’éviction (cf. art. L. 145-14, Code com.), des méthodes de valorisation prenant en compte aussi bien le chiffre d’affaires hors taxes que la rentabilité sont mises en œuvre par notre Cabinet, en lien avec les usages les plus récents retenus par la jurisprudence.
Notre Cabinet FAVRE-REGUILLON Expertises collecte depuis plus d’une décennie des milliers de références de baux commerciaux, des valeurs de marché, des renouvellements amiables et des fixations judiciaires sur l’ensemble du territoire national.
Fort de cette Base des loyers© exclusive, nous intervenons sur la France entière afin de produire à nos donneurs d’ordres les valeurs locatives de renouvellement les plus renseignées et sécurisant de fait les charges locatives des surfaces expertisées par notre Cabinet.
19 avenue Cabias
69004 Lyon (F)
10 rue de la Tour
74000 Annecy (F)
1 pl. de la Libération
73000 Chambéry (F)